Satıp satmamaya karar verirken bugünkü seçeneklerinizi karşılaştırın. Yıllar önce ödediğiniz bedel yatırımın geçmişini anlatır; ancak gayrimenkulü bugün elde tutmanın sıradaki amacınıza uygun olup olmadığını göstermez. Satıştan elinize geçebilecek parayı, belirli bir süre daha malik kalmanız durumunda oluşacak nakit akışlarıyla karşılaştırın. Bu ikinci seçenekte devam edecek yükümlülükleri ve belirsizlikleri de hesaba katın. İncelediğiniz soru, geçmişte doğru karar verip vermediğinizden çok, bugünkü koşullarda ne yapmanın amacınıza uygun olduğudur.
Dubai’deki gayrimenkulünüz için geleceğe dönük iki senaryo hazırlayın: makul koşullarla şimdi satmak veya belirlediğiniz süre boyunca elde tutup daha sonra yeniden değerlendirmek. Yatırımın bütün geçmişini ve vergi durumunu incelemek için ilk alıma ait kayıtları saklayın. Buradaki karşılaştırma ise sıradaki kararınıza odaklanır. Aşağıdaki rakamlar yalnızca yöntemi anlatmak için oluşturulmuş varsayımsal değerlerdir. Fiyat tahmini değildir; belirli bir gayrimenkulü satmanız ya da elde tutmanız yönünde kişisel bir tavsiye de içermez.
Satıştan elde edeceğiniz paranın veya elde tutacağınız yatırımın amacını belirleyin
Satarsanız elinize geçecek parayı ne için kullanacağınızı yazın. Borcunuzu azaltmak, başka bir ödeme yapmak veya yurt dışından yönetmeniz gereken işleri sadeleştirmek istiyor olabilirsiniz. Ardından gayrimenkulü elde tutmaktan beklediğiniz faydayı açıklayın; konutu kendiniz kullanıyorsanız bunu da değerlendirmeye katın. İstediğiniz satış fiyatı karşılaştırmanın bir parçasıdır. Fakat ne zaman satmaya razı olacağınızı, ne kadar belirsizliği kabul edebileceğinizi ve farklı koşullar içeren bir teklifi nasıl değerlendireceğinizi asıl belirleyen, paraya veya gayrimenkule hangi amaçla ihtiyaç duyduğunuzdur.
Gayrimenkulü elde tutma seçeneğinde hangi süreyi inceleyeceğinizi ve kararı ne zaman yeniden değerlendireceğinizi belirleyin. On iki aylık karşılaştırma ile beş yıllık karşılaştırma aynı sorulara cevap vermez. Kendi ödeme ve yaşam planlarınızla ilgili bir süre seçin; kolayca değiştiremeyeceğiniz tarihleri ayrıca kaydedin. Sonuç beklediğiniz gibi çıkmadığında süreyi sürekli uzatıp kısaltmayın. Böyle yaparsanız, bir seçeneği gerçekten değerlendirmek yerine, önceden istediğiniz sonucu destekleyen bir senaryo bulmaya çalışmış olursunuz.
Gerçekte hangi satış senaryolarının mevcut olduğunu belirleyin
Gayrimenkulü mevcut kullanım koşullarıyla satmak ile gelecekte farklı teslim veya kullanım koşullarıyla satmak ayrı seçeneklerdir. İkisinden birini uygulanabilir saymadan önce sözleşmeyi ve hukuki durumu uygun bir uzmana teyit ettirin. Alıcının ihtiyaçları, ziyaret imkânı ve konutun durumu da işlemin nasıl ilerleyebileceğini etkiler. Boş teslim edildiğinde daha yüksek fiyat beklediğiniz için, gayrimenkulün boş olacağını hesaplamaya kendiliğinden eklemeyin. Bu varsayımın söz konusu gayrimenkulün gerçek koşullarıyla desteklenmesi gerekir.
Uygulanabilir her satış seçeneği için gereken işleri ve masrafları ayrı ayrı yazın. Birinde yalnızca bilgi dosyasını güncellemek yeterli olabilir. Diğerinde onarım, kullanım koşullarında üzerinde anlaşılmış bir değişiklik veya daha uzun hazırlık süresi gerekebilir. Önemli harcamalar için fiyat teklifi alın. Bir masrafı yalnızca o işi gerektiren senaryoya ekleyin. Örneğin yenileme sadece bir seçenekte yapılacaksa bedelini iki seçenekte de düşmek, hangi durumda ne kadar para kalacağını yanlış gösterir.
Güncel ve ilgili verilerle desteklenen bir fiyat aralığı kullanın
Benzer gayrimenkullere dayanan, tarihi belirtilmiş bir fiyat değerlendirmesi isteyin. İlanlarda istenen fiyatlar ile kayda geçen satış bedellerini ayrı inceleyin. Dubai Tapu Dairesinin (DLD) gayrimenkul verileri araştırmanıza yardımcı olabilir; fakat kayıtlar konutun durumunu, kullanım koşullarını veya işlemin bütün ticari şartlarını açıklamayabilir. Değerlendirmeyi hazırlandığı amaç için kullanın. Vereceğiniz karar veya başvuracağınız kurum resmî değerleme gerektiriyorsa ayrıca onu temin edin. Bir pazarlama görüşü ile resmî değerleme belgesi aynı işlevi görmez.
İlanda istediğiniz tek bir fiyatı, bugün hesabınızda bulunan para gibi ele almayın. Makul birkaç satış sonucu oluşturun ve her biri için varsaydığınız tarihi ve işlem koşullarını yazın. Eldeki veriler sınırlıysa sonuçta bu belirsizliği koruyun. Elde tutma veya satma hesabı, gerçekleşebilecek fiyat değiştiğinde karşılaştırmanın nasıl etkilendiğini göstermelidir. Hesap tablosu alıcının sonunda ne teklif edeceğini belirleyemez; hangi varsayımın kararınızı değiştireceğini anlamanıza yardımcı olur.
Gelecekteki nakit akışlarını varsayımsal bir örnekle karşılaştırın
Yalnızca örnek olarak, mülkün bugün 1.200.000 AED'ye satıldığını varsayalım. Varsayılan 45.000 AED satış gideri ve krediyi kapatmak için gereken 300.000 AED çıkarıldığında elde kalan net tutar 855.000 AED olur. Gerçek rakamlar, borç kapatma tutarı ve masrafların kararlaştırılmış paylaşımı da dâhil olmak üzere ilgili taraflardan alınmalıdır. Bu örneği Dubai'de uygulanan ücretlerin tarifesi veya herhangi bir mülkün değerine ilişkin gösterge olarak kullanmayın.
Şimdi de varsayımsal olarak on iki ay daha elde tuttuğunuzu düşünün. Yıl boyunca işletme giderleri ve kredi ödemelerinin tamamı çıktıktan sonra 24.000 AED nakit kalsın. O tarihte krediyi kapatmak için gereken tutar 285.000 AED olsun. Satış fiyatının yine 1.200.000 AED, satış giderlerinin de 45.000 AED olduğunu varsayalım. Daha sonraki satıştan elinizde 870.000 AED kalır; yıl içinde kalan 24.000 AED eklendiğinde toplam 894.000 AED olur. Bugün satmaya göre fark 39.000 AED’dir. Bu tutar bugünkü değere indirgenmemiştir; vergileri, alternatif getirileri ve beklenmedik giderleri de içermez.
Kredi bakiyesindeki 15.000 AED azalma, sonraki satıştan elinizde kalacak tutara zaten yansımıştır. Bunu ayrıca gelir diye eklemeyin. Şimdi gelecekteki satış fiyatını, bir onarım giderini veya tahsil edeceğiniz kira tutarını değiştirerek sonucu yeniden hesaplayın. Böylece kararın hangi varsayımlara bağlı olduğunu görürsünüz. Bu sonuç, beklemeniz gerektiği anlamına gelmez. İleride alınabilecek para ile bugün kullanılabilir olan para, tahsilat zamanı ve belirsizlik açısından da farklıdır.
Satışın önündeki koşulları ve kısıtları kontrol edin
Satışı tamamlamadan önce kredi, temsil yetkisi, geliştiricinin talepleri ve tescil için hangi koşulların yerine gelmesi gerektiğini kontrol edin. DLD’nin tamamlanmış gayrimenkul satış tescili hizmeti, ilgili usulü ve gerekli belgeleri açıklar. Bunlar arasında, serbest mülkiyet bölgelerinde geliştiriciden alınan elektronik itirazsızlık belgesi (e-NOC) de vardır. Kendi işleminizde hangi yolun geçerli olduğunu teyit edin. Tamamlanmamış bir gayrimenkuldeki hakların devri için sözleşmeyi ve geliştiricinin koşullarını ayrıca incelemek gerekir. Tamamlanmış bir konutun satış usulünü bu duruma otomatik olarak uygulamayın.
Altın Vize’niz bu gayrimenkule dayanıyorsa, satış tarihi konusunda taahhüt vermeden önce yetkili kurumdan geçerli talimatları alın. Dubai İkamet ve Yabancılar İşleri Genel Müdürlüğünün (GDRFA Dubai) yayımladığı yatırımcı koşulları, ikamet izni süresince uygun gayrimenkulün elde tutulmasını ele alır. İkamet dosyanızı ve düşündüğünüz satışı, ikametin dayandığı yatırımda izin verilebilecek bir değişiklik varsa onu da kapsayacak şekilde inceletin. Böyle bir değişikliğe kendiliğinden izin verildiğini varsaymayın. Mali açıdan uygun görünen bir satışın ikamet koşullarını aynı bırakacağını düşünmek yerine, bu konuyu kararın ayrı bir şartı olarak değerlendirin.
Hangi koşullarda karar vereceğinizi ve kararı yeniden ele alacağınızı belirleyin
Hangi koşullarda satmanın amacınıza uygun olacağını, hangi koşullarda elde tutmanın sizin için sürdürülebilir kalacağını yazın. Elde tutma seçeneği için gereken nakit yedeği, yaklaşan büyük işler ve satış parasını kullanırken gerekebilecek döviz dönüşümü hesaba girsin. Başka bir yatırıma geçmeyi düşünüyorsanız onun maliyetini, gerektiğinde paraya çevrilebilirliğini ve belirsizliklerini de aynı dikkatle inceleyin. Mevcut gayrimenkulü ihtiyatlı varsayımlarla değerlendirirken yeni yatırımın reklamda anlatılan sonucu aynen vereceğini kabul etmeyin; iki seçeneği tutarlı bir temelde karşılaştırın.
Seçtiğiniz yolu ve hangi gelişmelerin kararı yeniden ele almanızı gerektireceğini kaydedin: önemli ölçüde farklı bir teklif, kesinleşen bir harcama, değişen kişisel ihtiyaç veya gayrimenkul hakkında yeni bilgi olabilir. Sıradaki satış kararını değerlendirirken, yatırımın geçmişteki toplam getirisini hesaplamakla bunu karıştırmayın. Geçmiş getiri hesabı ilk alım maliyetlerini, malikin eklediği bütün tutarları, kendisine yapılan ödemeleri ve ilgili vergi uygulamalarını gerektirir. Bu ayrım, önceki yatırımın doğru kaydını korurken yeni kararınızı kendi koşulları içinde değerlendirmenizi sağlar.
