Büyük bir satış rakamı emlak piyasasının anlaşılmasını kolaylaştırabilir. Daha fazla para el değiştirdi, tanıdık bir geliştirici masanın tepesine yakın bir yerde beliriyor ve başlık güveni çağrıştırıyor. Ancak bir daire veya villa satın alan biri için yararlı bilgiler toplamın altında yer alır. Neyin, hangi dönemde sayıldığını, bu işlemlerin düşündüğünüz eve ne kadar benzediğini bilmeniz gerekir.
Dubai Arazi Departmanı emlak veri hizmeti işlem ve kira bilgilerini ayırarak alan, mülk türü, kayıt türü gibi alanları sağlar. Bu ayrımlar, satın alma kararı açısından izole edilmiş bir lig tablosu pozisyonundan daha önemlidir. Bu makale, geniş aktiviteyi kendi satın alma işleminizle ilgili bir söze dönüştürmeden piyasa yorumlarını nasıl okuyacağınızı açıklamaktadır.
Başlığın arkasındaki soruyla başlayın
Bir tablo tüm işlemleri, yalnızca satışları, seçilen geliştiricileri veya seçilen bir konut segmentini kapsayabilir. Bunlar farklı popülasyonlar. İki raporu karşılaştırmadan önce her birinin kullandığı tarihleri, coğrafyayı, mülk türlerini ve işlem kategorilerini not edin. Fark açıkça belirtilmediği sürece kısmi yıllık toplam, tam yılla karşılaştırılmamalıdır.
Değerlerin kayıtlı işlemleri, geliştirici tarafından bildirilen rezervasyonları veya lansman sırasında duyurulan sözleşmeleri tanımlayıp açıklamadığını sorun. Bu önlemlerin tümü yararlı olabilir ancak bunların mutlaka aynı anda ortaya çıkması gerekmez. Güçlü bir rezervasyon duyurusu, her bir işlemin ne zaman kaydedildiğini, bir evin ne zaman hazır olacağını veya ne kadar kira kazanacağını belirlemez.
Daha fazla satış değeri otomatik olarak fiyatların artması anlamına gelmez
Her biri 1 milyon AED değerinde on daire satışının olduğu ve 10 milyon AED tutarında faaliyet üreten bir pazar hayal edin. Daha sonraki bir dönemde sekiz benzer daire aynı fiyata satılırken, iki villanın her biri 4 milyon AED'ye satılıyor. Bu örnekteki daire fiyatları artmamış olmasına rağmen toplam değer 16 milyon AED'ye yükseliyor. Karışım değişti.
Bu nedenle ortalama fiyatlar ve toplam değerlerin dikkatli yorumlanması gerekir. Daha fazla mülk satıldığı, mülklerin daha büyük olduğu, karışımın pahalı bölgelere doğru kaydığı veya karşılaştırılabilir fiyatların değiştiği için bir rapor daha fazla faaliyet gösterebilir. Alıcı, teklifte bulunmadan önce hangi açıklamanın desteklendiğini belirlemelidir.
Metrekare başına fiyat, boyutu karşılaştırmaya yardımcı olabilir, ancak her farkı çözmez. Büyük bir teras, verimsiz iç yerleşim düzeni veya önemli ölçüde farklı koşullar, karşılaştırmayı bozabilir. Hesaplanan bir sayıyı değerleme olarak ele almak yerine, aynı alan esasının kullanılıp kullanılmadığını kontrol edin ve temeldeki evleri inceleyin.
Geliştirici sıralamasının gösterebileceği ve gösteremeyeceği şeyler
Çok sayıda lansman gerçekleştiren bir geliştirici, az sayıda büyük evi piyasaya süren bir geliştiriciden daha fazla işlem kaydedebilir. Daha yüksek değerli mülkler satan bir geliştirici, satış değeriyle liderlik ederken, bir başkası birim sayısıyla önde olabilir. Her iki konum da kendi başına inşaat kalitesini, zamanında teslimatı veya tamamlanmış bir binada yaşama deneyimini sağlamaz.
Emaar ve DAMAC gibi isimler, incelenecek portföyleri belirledikleri için yararlı arama kategorileri olabilir. Proje düzeyindeki araştırmanın yerini almamalıdırlar. Bir makale bir sıralamayı veya kesin satış toplamını bir üçüncü taraf raporuna atfediyorsa bu raporun metodolojisini ve dönemini inceleyin. Orijinal kanıt mevcut olmadığında, sayısal iddiayı satın alma değerlendirmesinin dışında bırakmak daha iyidir.
Düşündüğünüz geliştirme için kendi inşaat kanıtlarını, teslimat taahhütlerini ve sözleşme spesifikasyonlarını talep edin. Grup cirosunu ve proje finansmanını ayrı tutun. Şirket çapındaki bir rakam, seçilen birimin ödeme planının haneniz için yönetilebilir olup olmadığını size söyleyemez.
Analizi benzer evlere indirgeyin
Her mülkün dahil edilmesinin açık bir nedenini içeren küçük bir karşılaştırma seti oluşturun. Konumu, ev tipini, yatak odası sayısını, yaklaşık kullanılabilir boyutu ve durumunu mümkün olduğunca birbirine yakın şekilde eşleştirin. İşlem tarihlerini ve evin hazır mı yoksa inşaat halinde mi olduğunu kaydedin. Bir örnek önemli ölçüde farklılık gösteriyorsa, farkı bir ortalamanın içine gizlemek yerine açıklayın.
Mevcut alternatiflerin istenen fiyatlarını ayrı bir sütuna ekleyin. Fiyat sormak, şu anda değerlendirebileceğiniz rekabeti gösterir; bu tutarda tamamlanmış bir satışın kanıtı değildirler. Benzer şekilde, bir kira ilanı, doğrulanmış bir tam yıl toplanan gelirden ziyade, bir müzakerede başlangıç konumu sağlar.
Karşılaştırmanın ayrıntılı görünmesini sağlamak için gizli kiracı veya mal sahibi bilgilerini toplamayın. İlgili kanıtlar mülkiyet, zamanlama ve ekonomiyle ilgilidir. Kısa ve belgelenmiş karşılaştırılabilir evler dizisi, kayıtları düzgün bir şekilde eşleştirilemeyen büyük bir elektronik tablodan genellikle daha kullanışlıdır.
Satış kanıtı ve sahiplik ekonomisi birbirine aittir
Fiyat karşılaştırması tutarlı olduğunda, sahip olmanın maliyetini hesaplayın. İşlem masraflarını, yinelenen masrafları, bakımı, her türlü borçlanmayı ve işgal veya kiralamadan önce yapılması gereken işleri ekleyin. Binanın maliyetleri daha yüksekse veya birimin önemli onarımlara ihtiyacı varsa, topluluk ortalamasının altındaki bir fiyat yine de çekici olmayabilir.
Projeden alımda sözleşmedeki her ödemeyi takvime işleyin; gelir başlamadan önce geçecek süreyi de hesaba katın. Tamamlanmış konutta mevcut kiracılığı ve fiziksel durumu inceleyin. Böylece piyasa verilerini gerçekten ayıracağınız parayla ilişkilendirirsiniz. Aynı verilere bakan iki alıcının neden farklı seçimler yapabildiği de daha iyi anlaşılır.
Danışmanınız için daha güçlü bir soru
Yılı hangi geliştiricinin kazandığını sormak yerine, önünüzdeki evin istenen fiyatını hangi kanıtların desteklediğini sorun. En yakın emsalleri, bunların sınırlamalarını ve herhangi bir gelir tahmininin arkasındaki varsayımları isteyin. Hangi çözülmemiş olgunun öneriyi değiştirebileceğini sorun.
PGI bu sorular etrafında bir kısa liste düzenlemenize yardımcı olabilir. İyi bir pazar tartışması, belirli bir mülk, ona bağlı yükümlülükler ve mevcut alternatifler hakkında daha net bir görüşe sahip olmanızı sağlamalıdır. Unutulmaz bir başlık, bir konuyu keşfetmek için faydalıdır; bir satın alma işlemi daha eksiksiz bir dosyayı hak eder.
