Dubai’de gayrimenkul üzerinden Altın Vize, yurt dışından gelen alıcıların satın alma planıyla birlikte değerlendirebileceği bir oturum seçeneğidir. Temel koşul, şartları karşılayan gayrimenkule en az 2 milyon AED yatırmaktır. Başvuruda ise belgelenen satın alma bedeli, mülkiyetin nasıl kaydedildiği, ipotek durumu, tapu belgeleri, başvuru kanalı ve o tarihte geçerli kurallar birlikte incelenir.
Bu 2026 rehberi, BAE Hükümeti, Federal Kimlik, Vatandaşlık, Gümrük ve Liman Güvenliği Kurumu (ICP) ve Dubai Land Department tarafından yayımlanan resmî bilgilerle gayrimenkul yatırımcısının oturum başvurusunu ele alır. Genel koşullarla her dosya için gereken belgeleri ve kontrolleri ayrı ayrı açıklar. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; göçmenlik, hukuk, vergi veya yatırım danışmanlığının yerini tutmaz. Satın almadaki asıl amacınız oturumsa, gayrimenkule bağlanmadan önce uygunluğunuzu yetkili makamdan teyit edin.
BAE’de Altın Oturum nedir?
Altın Oturum, koşulları karşılayan yatırımcılar, girişimciler, uzman meslek sahipleri, istisnai yetenekler ve diğer onaylı gruplar için BAE’de uzun süreli oturum sağlayan bir programdır. ICP, programın bir sponsora gerek olmadan ülkede yaşama, çalışma, eğitim görme ve yatırım yapma imkânı sunduğunu açıklar. Başvuru koşullarını karşılayan kişiler, geçerli kurallar ve gerekli belgeler çerçevesinde uygun aile üyeleri için de oturum izni alabilir.
Gayrimenkul yatırımcıları programda ayrı bir kategoridir. Resmî federal rehber, bu kategori için en az 2 milyon AED yatırım öngörür. Gayrimenkul sahipliği bu nedenle başvurunun değerlendirilmesinde önemlidir; ancak herhangi bir gayrimenkulü herhangi bir bedelle satın almak otomatik olarak Altın Vize hakkı vermez.
Genel bir çerçeve için PGI’nin BAE Altın Vize rehberinden başlayabilirsiniz. Ardından resmî hizmetin güncel koşullarını kontrol edin; göçmenlik işlemleri, ücretler ve gerekli belgeler değişebilir.
Ne kadar gayrimenkul yatırımı gerekiyor?
Federal kaynaklar ve Dubai’nin resmî hizmet bilgileri, gayrimenkul yatırımcıları için en az 2 milyon AED şartını belirtir. Dubai Land Department’ın Altın Vize hizmeti, başvuru sahibinin adına kayıtlı bir veya daha fazla gayrimenkulün satın alma bedelinin toplamda en az 2 milyon AED olmasını esas alır.
Esas olan, gelecekteki bir tahmin ya da pazarlama söylemi değil, belgelerde yer alan yasal değerdir. İlan edilen bir değerlemenin, beklenen fiyat artışının veya birkaç gayrimenkulü bir araya getiren resmî olmayan bir anlaşmanın koşulu karşılayacağını varsaymayın. Yetkili makamın hangi değeri ve mülkiyet kayıtlarını esas aldığını öğrenin.
Birden fazla gayrimenkulle başvuracaksanız her tapunun adınıza kayıtlı olup olmadığını ve güncel hizmet koşullarına göre toplam değerin nasıl hesaplandığını kontrol edin. Ortak mülkiyet, şirket adına kayıtlı mülkiyet ve aile içi düzenlemeler ayrıca değerlendirilmelidir; tapuda malik olarak görünen kişi ile başvuru sahibi farklı olabilir.
Resmî kaynaklarda oturum süresi ne kadar?
7 Ekim 2026’da incelenen ICP Altın Oturum rehberi, gayrimenkul yatırımcıları için on yıllık süre belirtir. Dubai Land Department’ın yatırımcı hizmetinde de yenilenebilir on yıllık oturum izni açıklanır. Bu iki hizmeti anlatırken eski beş yıllık süre bilgisi kullanılmamalıdır.
Yayımlanan izin süresi, tek bir başvurunun onaylanacağı anlamına gelmez. Hangi başvuru yolunun geçerli olduğunu, gayrimenkul için kabul edilen belgeleri, sigortayı ve varsa krediye veya projeden satın almaya ilişkin evrakı dosyanızı değerlendiren makamdan teyit edin. Güncel talimatları saklayın ve işlem bittiğinde düzenlenen iznin ayrıntılarını kontrol edin.
İpotekli gayrimenkulle başvuru yapılabilir mi?
Dubai Land Department’ın güncel hizmet koşulları, ipotekli gayrimenkulle başvuru yapılmasına izin verir. Bankadan, gayrimenkule dayanarak oturum izni verilmesine itiraz etmediğini belirten bir yazı istenir. Yazıda ödenen tutar ve kalan borç da yer almalıdır. Hizmet açıklaması ayrıca ipotekli gayrimenkul için 2 milyon AED ödendiğinin belgelenmesini şart koşar.
ICP rehberi, koşulları karşılayan gayrimenkulün onaylı bir yerel bankadan alınan krediyle finanse edilmesine de izin verir. Dubai hizmetinde banka yazısının içeriği ve ödenmiş tutar için ayrıca şartlar bulunduğundan, bunların tapunuza ve kalan kredi borcunuza nasıl uygulanacağını başvurunuzu değerlendiren makamdan öğrenin. Satın alma bedeli tek başına onay anlamına gelmez.
Konut kredisi onayı ile oturum başvurusuna uygunluk ayrı değerlendirmelerdir. Banka gelirinizi, borçlarınızı, yaşınızı, kredi geçmişinizi ve gayrimenkulü inceler. PGI’nin konut kredisi danışmanlığı, aramanızı gerçekçi bir finansman tutarına göre planlamanıza yardımcı olabilir. Oturum izni kararını ise yetkili makam verir.
Projeden alınan gayrimenkuller Altın Vize koşullarını karşılar mı?
Güncel ICP rehberi, yetkili yerel makamın onayladığı bir yerel gayrimenkul şirketinden yapılan ve toplam değeri en az 2 milyon AED olan, şartları karşılayan projeden alımları açıkça kapsar. Dubai Land Department hizmet kartında ise belgeler arasında elektronik tapu belgesi veya tapu senedi yer alır. Bir rezervasyonu başvuru için yeterli saymadan önce projeniz için hangi kanalın kullanılacağını ve hangi belgelerin kabul edildiğini doğrulayın.
Oturum almak da Dubai’de projeden gayrimenkul satın alma amaçlarınız arasındaysa, kabul edilen belgeler, ödenmesi gereken tutar, projenin onay durumu ve hangi aşamada başvuru yapılabileceği hakkında yazılı açıklama isteyin. Yanıtı ilgili resmî hizmet üzerinden doğrulayın; yalnızca geliştiricinin pazarlama bilgilerine dayanmayın.
Gayrimenkulün kendisi de ihtiyaçlarınıza uygun olmalıdır. Uzun süreli oturum imkânı; uygun olmayan bir konutu, aşırı fiyatı, elverişsiz ödeme planını veya ihtiyaçlarınıza uymayan konumu telafi etmez.
Dubai’de gayrimenkul yatırımcısından istenen belgeler
Dubai Land Department’ın yatırımcılar için Altın Vize hizmetinde şu temel belgeler yer alır:
Geçerli bir pasaport.
Elektronik tapu veya tapu belgesi.
Vesikalık fotoğraf.
Varsa Emirates ID (BAE kimlik kartı).
Varsa güncel oturma izninin fotokopisi.
İpotek, aile üyelerine sponsor olma ve başvuru sahibinin kişisel durumu nedeniyle ek belgeler istenebilir. Krediyle alınan gayrimenkul için bankanın itiraz etmediğini belirten yazı gerekebilir. Eş, çocuk veya ebeveyn başvurularında evlilik ve doğum belgeleri, sağlık sigortası, bakmakla yükümlü olunduğunu gösteren belge veya başka tasdikli kayıtlar istenebilir.
Pasaport, tapu belgeleri, banka yazıları ve mevcut BAE kayıtlarındaki adlar ile kişisel bilgiler birbiriyle uyuşmalıdır. Farklılıkları başvurmadan önce giderin. Yurt dışında düzenlenen belgeler için güncel işleme göre yasallaştırma, tasdik veya tercüme gerekebilir.
Aile üyelerine sponsor olunabilir mi?
Altın Oturum’un resmî rehberi, koşulları karşılayan aile üyelerine sponsor olunabilmesini kapsar. Dubai Land Department’ın yatırımcı hizmeti de gerekli belgeler sağlandığında eş, çocuklar ve ebeveynler için başvuru yapılabileceğini belirtir.
Her aile üyesinin uygunluğunu ayrı değerlendirin. Yetişkin çocuklar ve ebeveynler için süreç; sigorta koşulları, tasdikli aile belgeleri ve bakmakla yükümlü olunduğuna ilişkin kanıtlara göre değişebilir. Her akrabanın otomatik olarak aynı süreyle izin alacağını veya aynı belgelerle başvuracağını varsaymayın.
Dubai başvuru ücreti ne kadar?
Dubai Land Department’ın hizmet sayfasında sağlık muayenesi, Emirates ID, oturum izninin teyidi, kurum ve idari işlemler için ayrı ücretler açıklanır. Sayfada belirtilen on yıllık ana başvuru hizmetinin toplamı 9.884,75 AED’dir. Eş, çocuk ve ebeveyn izinleri için ücretler ayrıca listelenir.
Ücretler zamanla değişebilir; başvuru yoluna, kişinin durumuna, sigortaya, sağlık muayenesine ve hizmet sağlayıcısına göre de farklı olabilir. Yayımlanan tutarı güncel bir referans olarak kullanın; sabit fiyat teklifi saymayın. Başvurmadan hemen önce güncel masraf dökümünü isteyin ve görevi ile yetkisini doğrulayamadığınız bir aracıya ödeme yapmayın.
Süreç ne kadar sürüyor?
Dubai Land Department, yatırımcı hizmeti için tahmini süreyi yedi ila on iş günü olarak açıklar. Gerçek süre; belgelerin hazır olmasına, sağlık muayenesine, kimlik işlemlerine, yetkili makamın incelemesine ve aile başvurularına bağlı olabilir.
Uluslararası seyahatinizi, gayrimenkul alımını tamamlamayı veya başka bir oturum iznini iptal etmeyi en kısa tahmini süreye göre planlamayın. Hangi adımlarda BAE’de bulunmanız gerektiğini sorun. Dubai Land Department’ın bu hizmet için açıkladığı güncel koşullar, başvuru sahibinin ülkede olmasını gerektirir.
Gayrimenkulle Altın Vize başvurusunun adımları
Gayrimenkul yatırımcısının kullanabileceği güncel başvuru yolunu ve oturum süresini yetkili makamdan teyit edin.
Mevcut 2 milyon AED eşiğini ve satın alma değerinin nasıl belgelendiğini inceleyin.
Bir veya daha fazla mülkün ve sahiplik yapısının uygun olup olmadığını doğrulayın.
İpotekliyse, gerekli ödenen tutarı ve banka mektubundaki ifadeleri doğrulayın.
Mülkü vize uygunluğundan bağımsız olarak bir yatırım veya ev olarak değerlendirin.
Satın alma ve tapu-kayıt gerekliliklerini yetkili kanallar aracılığıyla tamamlayın.
Pasaport, tapu, kimlik, oturum ve aile üyeleri için gerekli belgeleri hazırlayın.
En güncel ücret tarifesini ve yetkili başvuru kanalını edinin.
Sağlık muayenesini, Emirates ID ve oturum işlemlerini verilen talimatlara göre tamamlayın.
Resmi makbuzları saklayın ve verilen izin ayrıntılarını doğrulayın.
Sadece oturum için değil, yatırım kalitesi için de gayrimenkul seçin
Dubai’de 2 milyon AED bütçe, satıştaki seçeneklere ve geçerli kurallara göre farklı şekillerde kullanılabilir. Daha üst özelliklerde bir daireyi, aile için sıra evi, oturum açısından kabul koşulları teyit edilmiş krediyle alınan bir villayı veya birkaç küçük gayrimenkulü karşılaştırabilirsiniz. Uygun düzenleme; mülkiyet koşullarına, finansmana, kiralama planına, kişisel kullanıma ve risk toleransınıza bağlıdır.
PGI’nin Dubai gayrimenkul yatırım rehberi 2026’da açıkladığı değerlendirme yöntemini burada da uygulayın. Toplam alım maliyetini, aidatları, kiracı talebini, kullanılabilir alanı, ödeme tarihlerini ve ileride satış imkânını birlikte değerlendirin. Tamamlanmış konutta daireyi ve binayı yerinde inceleyin. Projeden alımda ise proje kaydını, güvence hesabını, geliştiriciyi ve satış sözleşmesini doğrulayın.
Konumu, gayrimenkulü kullanacak kişinin ihtiyaçlarına göre seçin. Merkezi bölgelerde bilinen adresler ve yerleşmiş hizmetler, gelişmekte olan bölgelerde ise daha yeni konutlar ve farklı fiyat seçenekleri bulunabilir. Dubai’de satılık gayrimenkulleri inceleyin ve genel bir bölge sıralamasına dayanmak yerine doğrudan konutları karşılaştırın.
Altın Vize için gayrimenkul alırken sık yapılan hatalar
2 milyon AED değerindeki her gayrimenkulün koşulları otomatik olarak karşıladığını varsaymak.
Belgelenmiş satın alma ve sahiplik kayıtları yerine gelecekteki bir değerlemeye güvenmek.
İpotekli gayrimenkulde ödenmiş olması gereken tutarı gözden kaçırmak.
Projeden yapılan her rezervasyonun hemen başvuruya uygun olduğunu varsaymak.
Başvuru kanalını doğrulamadan resmi olmayan bir aracı kullanmak.
Mevcut hizmeti kontrol etmeden eski uygunluk veya süre bilgilerine güvenmek.
Yalnızca ikamet eşiğine ulaşmak için uygun olmayan bir mülk satın almak.
Aile başvuruları, sigorta ve destekleyici belgeler için bütçe ayırmayı unutmak.
Sık sorulan planlama soruları
Gayrimenkul satın aldıktan sonra Altın Vize garanti edilir mi?
Hayır. Gayrimenkul sahipliği uygunluğun yalnızca bir unsurudur. Yetkili makam, izin vermeden önce belgelenen değeri, mülkiyeti, ipotek durumunu, gerekli belgeleri ve geçerli hizmet koşullarını inceler.
Birden fazla gayrimenkulle başvurabilir miyim?
Dubai Land Department’ın güncel koşulları, gerekli değer sağlandığında başvuru sahibinin adına kayıtlı bir veya daha fazla gayrimenkulün değerlendirilmesine izin verir. Kendi tapularınızın ve mülkiyet paylarınızın nasıl ele alınacağını ayrıca teyit edin.
Mülkte yaşamak zorunda mıyım?
Gayrimenkul yatırımcısı kategorisinde esas olan, şartları karşılayan mülkiyettir; gayrimenkulün başvuru sahibinin tek konutu olması değildir. Yine de tüm güncel başvuru ve mülkiyet koşullarını karşılamak gerekir.
Satın aldıktan sonra kurallar değişebilir mi?
Göçmenlik kuralları, başvuru kanalları, ücretler ve gerekli belgeler değişebilir. İşlem koşulları değişse de ihtiyaçlarınıza uygun kalacak bir gayrimenkul seçin; satın almadan ve başvurmadan önce güncel kuralları kontrol edin.
PGI ile oturum planınıza uygun Dubai gayrimenkullerini karşılaştırın
Altın Vize, BAE’de uzun vadeli planınızın yararlı bir parçası olabilir. Bununla birlikte doğru belgeler hazırlamak ve oturumdan bağımsız değerlendirildiğinde de satın almaya uygun bir gayrimenkul seçmek gerekir. PGI Real Estate Brokerage, Dubai’deki seçenekleri bütçe, konum, ödeme planı ve kullanım amacı açısından karşılaştırmanıza yardımcı olur.
Dubai’deki gayrimenkul seçeneklerini inceleyin veya size uygun seçenekleri daraltmak için PGI ile görüşün. Ekip, gayrimenkul bilgilerini ilgili geliştirici, banka ve işlem uzmanlarıyla birlikte netleştirebilir. Oturum başvurusuna uygunluğu ise yetkili devlet kurumu değerlendirir.
